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德州市商品房预售资金监管办法实施细则
2017-12-05 09:16:44    点击:

第一章   总 则
第一条  为进一步规范我市商品房预售资金监督管理,维护房地产市场秩序,根据《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》),结合我市实际,制定本实施细则。
第二条  德州市行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理,适用《办法》和本实施细则的规定。
第三条  德州市房产管理中心(以下简称市房管中心)是德州市新建商品房预售资金监管部门,负责中心城区(不含陵城区)实施细则的组织实施。  
各县(市)、陵城区的预售资金监管可参照本实施细则执行。       
第四条 商品房预售资金监管,遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,任何单位和个人不得私自挪用商品房预售资金。
第五条  商品房预售资金监管期限,自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始,至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。
第六条  市房管中心组织研发中心城区商品房预售资金监管信息系统,实现预售资金监管信息化、自动化。
第二章   监管银行、监管账户及监管协议
第七条  具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行,经市房管中心审核确认后,可以列入商品房预售资金监管合作银行(以下简称监管银行)名录,配合开展商品房预售资金监管业务。
市房管中心定期向社会公布监管银行名录。
第八条   监管银行在与市房管中心签订《德州市商品房预售资金监管金融服务协议》后,提供相应的金融服务,并与商品房预售资金监管信息系统对接,实现信息互通共享,确保业务办理连续、安全、便捷。
第九条  房地产开发企业申请商品房预售许可前,应当选择监管银行名录内的商业银行,按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则,开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户),监管账户应当按幢或者多幢开立。
第十条  房地产开发企业通过商品房预售资金监管信息系统,向市房管中心提起开立监管账户的申请,市房管中心受理审核后,开具《德州市商品房预售资金监管账户开户通知单》,房地产开发企业持《德州市商品房预售资金监管账户开户通知单》向监管银行开立监管账户。
房地产开发企业提起开立监管账户的申请,提交下列资料:
(一)营业执照;
(二)资质证书;
(三)国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
(四)其他相关资料。
第十一条  监管账户开立后,市房管中心、监管银行、房地产开发企业三方签订《德州市商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)。
第十二条  《德州市商品房预售资金监管协议》作为房地产开发企业办理商品房预售许可的要件之一。未开立监管账户并签订《监管协议》的,市房管中心不予核发《商品房预售许可证》。
《商品房预售许可证》应记载商品房预售资金监管相关信息。
第十三条  房地产开发企业应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人,将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示,并在商品房预售合同中予以明确。
第十四条  房地产开发企业需变更监管银行、企业名称、监管账号、开户范围、项目名称等相关信息的,应当到市房管中心、监管银行办理相关变更手续。
第三章   预售资金收存
第十五条  商品房预售资金应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得以其他方式自行收取房价款。
第十六条  房地产开发企业与预购人签订商品房预售合同后,应当尽快进行商品房预售合同网签,同时根据合同相关规定,房地产开发企业向预购人出具《德州市商品房预售资金监管收存通知单》。
第十七条   预购人凭《德州市商品房预售资金监管收存通知单》,按照商品房买卖合同约定的付款时间,将房价款存入监管账户。
使用专用pos机交款的,pos机应与监管账户连接。
预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,预购人将首付款存入监管账户,并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。
第十八条  监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后,将信息传至市房管中心和房地产开发企业,由房地产开发企业打印《德州市商品房预售资金监管收款凭证》。
《德州市商品房预售资金监管收款凭证》内容包括:商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。
 第十九条  房地产开发企业自商品房预售合同网签之日起30日内,凭《德州市商品房预售资金监管收款凭证》到市房管中心办理商品房预售合同备案。
若预购人申请按揭贷款的,《德州市商品房预售资金监管收款凭证》为预购人首付款的收款凭证。
第二十条  监管银行在有关部门对监管账户资金进行冻结或扣划时,应说明商品房预售监管资金及监管账户性质,并将相关情况及时告知市房管中心。
第四章   支出和使用
第二十一条  德州市商品房预售资金监管标准暂定为:
6层(含)及以下建筑: 900元/平方米;
6层以上至11层(含)建筑: 1500元/平方米;
11层以上建筑: 1800元/平方米。
预售资金监管标准根据市场行情定期调整。
市房管中心根据批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积计算出商品房预售资金监管额度。预售资金监管额度在签订《监管协议》时确定,并在核发的《商品房预售许可证》中予以载明。
第二十二条  商品房预售资金进入监管账户后,当资金总额达到既定监管额度后,房地产开发企业可自行提取监管额度以外的资金,并优先用于预售项目工程建设。
房地产开发企业提取监管额度以外的资金时,监管银行应及时核对监管额度,同时将实时信息传递给市房管中心。
第二十三条  市房管中心结合实际建立便捷、完善的商品房预售监管资金核拨流程,保证及时用于商品房预售项目工程建设。
第二十四条  商品房预售资金监管按照工程建设进度分为4个控制节点,分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。
工程建设进度达到以上节点时,商品房预售监管资金留存比例分别为60%、35%、15%和监管终止。
第二十五条  对于高层、超高层或者大体量建筑,可增加1-2个控制节点,但监管资金留存比例不得突破上述规定。
第二十六条  市房管中心可根据房地产开发企业信用状况、资质等级及开发项目具体情况,适当降低商品房预售监管资金留存比例,但最多不得超过5个百分点。
第二十七条  在主体结构封顶控制节点之前,房地产开发企业可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,但不得突破监管额度的30%。
第二十八条  房地产开发企业申请使用监管额度内的监管资金时,应按照控制节点提出用款申请,每次申请额度不得超过节点控制监管资金留存比例。
申请提交资料:
(一)《德州市商品房预售监管资金使用申请表》;
(二)授权委托书及受托人身份证复印件;
(三)工程建设进度证明材料及影像资料;
(四)监管账户对账单;
(五)房地产开发企业已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位拨付款项的,提供付款证明;房地产开发企业拟向上述单位拨付款项的,提供对方指定的银行账户;
(六)需要提供的其他文件材料。
第二十九条  房地产开发企业申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金,市房管中心自受理之日起5个工作日内完成审核,并进行必要的现场查勘。符合使用条件的,出具《德州市商品房预售监管资金拨付通知单》;不符合条件的,出具不予拨付通知单。
《德州市商品房预售监管资金拨付通知单》载明下列事项:
(一)      资金拨付额度;
(二)      房地产开发企业提供付款证明的,付款银行及账户;
(三)      房地产开发企业提供拟付款证明的,拟付款银行及账户;
(四) 其他资料。
第三十条  监管银行应当按照《德州市商品房预售监管资金拨付通知单》并核对电子信息无误后,拨付相应款项。
第三十一条  在核发房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件前,市房管中心可按照《山东省新建物业质量保修金管理办法》(鲁建发[2016]5号)的规定和《监管协议》的约定,从监管账户中一次性划转规定数额的保修金到指定专户,监管银行和房地产开发企业做好配合工作。
第五章   终止和解除
第三十二条  房地产开发企业取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件后,可申请终止商品房预售资金监管,如实填写、提交以下材料,并对材料的真实性负责:
(一)终止监管申请书;
(二)房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件;
(三)监管账户对账单;
(四)商品房现售备案证明;
(五)授权委托书及受托人身份证复印件;
(六)法律、法规规定的其他文件材料。
第三十三条  房地产开发企业申请终止商品房预售资金监管,市房管中心自受理之日起5个工作日内进行审核,并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的,出具《德州市商品房预售资金监管终止通知单》;不符合条件的,出具不予终止通知单。
第三十四条  监管银行按照《德州市商品房预售资金监管终止通知单》终止监管。
第三十五条  房地产开发企业和预购人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的,房地产开发企业和预购人可以到市房管中心申请撤销商品房预售合同网签备案。市房管中心对撤销商品房预售合同网签备案、解除预售资金监管申请进行审核,符合条件的,准予撤销商品房预售合同网签备案,并出具《德州市商品房预售资金监管解除通知单》。
监管银行按照《德州市商品房预售资金监管解除通知单》和生效法律文书,将监管资金退回预购人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。
第六章       法律责任
第三十六条  房地产开发企业有下列行为的,市房管中心责令其限期改正,计入其信用档案,情节严重的,可暂停其监管资金拨付,暂停其预售合同网签业务,并按规定依法予以相应处罚,将情况向社会公示。
(一)未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;
(二)直接收取商品房预售款或以收取其他款项为名等变相逃避商品房预售资金监管的;
(三)未按规定使用或挪用商品房预售资金的;
(四)提供虚假材料的;
(五)其它违法违规行为。
 第三十七条  监管银行有下列行为的,市房管中心取消其监管银行资格,并由其承担相应责任,同时通报金融管理部门。
(一)未按规定将预售资金存入监管账户的;
(二)未经市房管中心同意,擅自支付商品房预售资金的;
(三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;
(四)其他违反本实施细则或者商品房预售资金监管协议的行为。
第三十八条  市房管中心和监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 
第七章  附  则
第三十九条  本实施细则自2017年6月1日起施行,《德州市房产管理局关于印发<德州市商品房预售资金监管规定>的通知》(德房政发【2007】51号)同时废止。 

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